Безопасные Инвестиции в Твёрдый Актив: Земля на Бали через PT PMA
Защитите свой капитал от обесценивания Leasehold. Легальное владение землей (HGB) с горизонтом 80 лет и доходностью от сдачи земли в аренду ~2% годовых. 100% защита от изъятия, отсутствие операционной рутины и прозрачная стратегия выхода.
Почему Leasehold — это аренда, а не актив
Leasehold — амортизируемый контракт. С каждым годом оставшийся срок аренды сокращается, а вместе с ним падает рыночная стоимость права пользования. Продление не гарантировано.
Вилла (Leasehold 25 лет)
Земля (HGB)
Структура владения через PT PMA + HGB
Единственный законный способ для иностранца владеть землей на Бали с правом застройки и коммерческого использования.
Hak guna bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
Защита от изъятия (Tanah Terlantar)
По закону неосвоенную землю могут изъять. Мы решаем это возведением обязательной «защитной постройки» за $10k на второй год, навсегда снимая этот риск.
80 лет владения вместо аренды
HGB — это государственный сертификат, а не частная аренда. Горизонт владения до 80 лет. Актив капитализируется, а не сгорает как Leasehold.
Никакой операционной рутины
Земля не требует ремонта крыши, поиска арендаторов и борьбы с плесенью. Корпоративное обслуживание PT PMA обойдется всего в $2,500/год (включая налоги).
Гарантированный экзит в Hak Milik
Главный страх инвестора — кому это продать? При перепродаже местному покупателю HGB за 1 месяц конвертируется в вечное владение (Hak Milik), что делает актив сверхликвидным.
Реализованные и текущие сделки
Два примера сделок на рынке Бали с прозрачной экономикой: от покупки до перепродажи или переоценки.
Buleleng Regency
21 сотка• 2024 — 2026
Сделка в районе с активным притоком девелоперов с юга.
Nusa Dua, Banjar Mumbul
30 соток• 2023 — 2026
Покупка в постковидное окно с оптовым дисконтом.
Консервативный подход
Представленные кейсы показывают доходность выше среднерыночной (за счёт выбора правильного микрорынка и точки входа). В наших финансовых моделях мы закладываем консервативный рост в 10% годовых, что ниже исторического CAGR (12.6%).
Каждая из этих сделок началась с одного разговора
Инвесторы выше задали тот же вопрос, который сейчас есть у вас. Получите подборку участков и финансовую модель под ваш бюджет.
Как заработать на земле
Четыре проверенных пути инвестирования: короткий экзит (флиппинг), долгосрочная капитализация, сдача пустой земли в аренду или полноценный девелопмент.
Стратегия 1: Флиппинг
Покупка земли с целью быстрой перепродажи застройщикам или местным инвесторам. Местный покупатель может легко конвертировать HGB в вечный Hak Milik (за ~1 месяц), что делает участок высоколиквидным.
Высокая ликвидность (участки 6-10 соток в дефиците)
Без необходимости строить
Быстрый возврат капитала
Стратегия 2: Капитализация вдолгую
Удержание актива на растущем рынке. По закону мы строим защитную постройку на 2-й год, сохраняя статус HGB активным, и безопасно получаем рост стоимости земли.
Максимальный рост капитала
Защита от изъятия (Tanah Terlantar)
Минимальное операционное участие
Стратегия 3: Аренда пустой земли
Сдача голой земли в долгосрочную аренду местным или иностранцам под их застройку. Вы получаете стабильный денежный поток, сохраняя сам актив и рост его капитализации.
Пассивный доход (~60% от цены покупки за 30 лет)
Отсутствие операционной рутины
Гибкие контракты (на год или вдолгую)
Стратегия 4: Полный девелопмент
Строительство премиальной виллы или коммерческого объекта для сдачи. Вы получаете и рост стоимости самой земли, и высокие доходы от аренды на туристическом рынке Бали.
Самая высокая общая доходность
Двойной доход: аренда + рост земли
Строительство под ключ с партнерами
Доходность земли
Прозрачная математика: вложив $270,000, вы получаете от $251K до $501K чистой прибыли за 10 лет даже с учетом всех налогов и расходов.
Консервативный
Оптимистичный
Leasehold против HGB (Горизонт 10 Лет)
Почему долгосрочная аренда математически уничтожает капитал, а земля HGB его приумножает.
Земля HGB (Твердый Актив)
Капитализация + пассивная аренда перекрывают все расходы. Твердый актив растет.
Вилла Leasehold (Амортизируемый контракт)
Высокая аренда полностью съедается потерей $58k на обесценивании контракта и операционке.
Базовый сценарий — 10 лет (Бали, Джимбаран)
Инвестиция: $270,000 (6 соток)
| Год | Оценка | Расходы | Экзит |
|---|---|---|---|
| Год 0 | $270,000 | -$284,000 (Покупка + налоги 5%) | -$14,000 |
| Год 2 | $326,700 | -$12,500 (Стройка 0K + опер.) | +$19,533 |
| Год 5 | $434,838 | -$2,500 (Опер.) | +$117,467 |
| Год 10 | $700,310 | — | +$366,303 |
* Все расчеты учитывают налоги на вход (BPHTB 5%, нотариат), защитную стройку ($10K), операционные расходы ($2.5K/год) и налог на выход (PPh 2.5%).
25 лет непрерывного роста
Историческая динамика и институциональные прогнозы от ведущих мировых агентств недвижимости.
Историческая динамика цен на землю ($/сотку, тур. районы)
Источник: Global Property Guide, Bank Indonesia, локальные сделки
“Цены на землю на Бали могут расти на 10-15% ежегодно, а в таких востребованных районах как Чангу, Джимбаран и Кута — до 17% в год.”
“В 2012 году цены на элитную недвижимость в Индонезии подскочили сильнее, чем где-либо в мире. Бали занял почетное второе место с 20%, разделив его с Дубаем.”
Микрорынки Бали (2026)
| Локация | Фаза цикла | Цена (Leasehold, $/м2) | Прогноз CAGR (3г) |
|---|---|---|---|
| Семиньяк / Кута | Глубокая зрелость | н/д | 2-5% |
| Чангу / Берава | Насыщение / плато | $530-$825 | 1-3% |
| Улувату / Печату | Агрессивный рост | $295-$470 | 15-25% |
| Убуд | Стабильный рост | $180-$280 | 5-8% |
Ваш путь к твердому активу
Прозрачный процесс от первого депозита до экзита. Мы сопровождаем вас на каждом этапе.
Депозит и фиксация
$5,000 (возвратный). Бронирование условий и начало подбора участка.
Регистрация PT PMA
Создание вашей компании в Индонезии. Вы — 100% владелец и директор.
Аудит участка
Проверка юридической чистоты и зонирования (только Yellow/Pink Zone).
Сделка (BPN)
Подписание у государственного нотариуса (PPAT). Оплата продавцу.
Актив на балансе
Получение сертификата HGB. Земля официально зарегистрирована на ваше юрлицо.
Маркетинг
Упаковка актива, старт переговоров с девелоперами и местными инвесторами.
Защитная стройка
Получение PBG и возведение минимального строения для защиты HGB.
Экзит
Продажа актива, структурирование сделки и легальный вывод капитала.
Ответы на главные вопросы
PT PLATFORM CAPITAL GROUP
Лицензированная индонезийская компания, которая ведёт полный цикл земельной инвестиции на Бали — от регистрации PT PMA и подбора участка до управления активом и выхода. Без посредников, без серых схем.
Лицензированная структура
Мы не используем номинальные схемы и обходные пути. Каждая сделка проходит через PT PMA + HGB — единственную структуру, признанную законодательством Индонезии для иностранного владения землёй.
Полный цикл сопровождения
Регистрация компании, аудит земли, нотариальная сделка, налоговая отчётность, защитная стройка, маркетинг и экзит — всё в одних руках.
Совпадение интересов
Наша комиссия заложена в цену земли на стороне продавца. Вы платите фиксированную цену без скрытых наценок. Мы зарабатываем, когда вы выходите с прибылью.
Получите ваш инвестиционный план
Запросите подборку участков и персональную финансовую модель — под ваш бюджет, горизонт и цели.