PLATFORMESTATE
Investor Dossier

Налоговый и правовой меморандум PT PMA

Институциональный разбор налоговой и правовой конструкции для иностранного инвестора на Бали — от приобретения земли на праве HGB до экстракции прибыли. Все ставки и нормы подтверждены по состоянию на апрель 2026 г.

Последний ревью: апрель 2026

Юридическая оговорка

Настоящий документ носит информационный характер и не является юридической консультацией. Все ссылки на нормативные акты актуальны на дату публикации. Перед принятием инвестиционных решений рекомендуется получить независимое заключение лицензированного налогового консультанта в Индонезии.

Налоговый таймлайн PT PMA

От покупки до экстракции: каждая фаза с законом

Проследим путь капитала иностранного инвестора в четырёх фазах — с точными ссылками на нормы индонезийского права. Все ставки подтверждены по состоянию на апрель 2026 г.
  1. Фаза 1 · Вход

    BPHTB и PPN при приобретении

    BPHTB — единовременный налог покупателя, уплачиваемый при регистрации перехода права HGB. База налога — NPOP (цена сделки) за вычетом необлагаемого минимума NPOPTKP в размере Rp 80 млн. Ставка в Кабупатен Бадунг — 5%. PPN (НДС) возникает только при покупке у продавца со статусом PKP (застройщик с годовым оборотом свыше Rp 4,8 млрд); при покупке у физического лица PPN не взимается. Для типичной сделки 600 м² × Rp 7,2 млн/м² = Rp 4,32 млрд BPHTB составит ≈ Rp 212 млн.

    UU No. 1 Tahun 2022 (UU HKPD), Pasal 46–48Perda Kabupaten Badung No. 7 Tahun 2023, Pasal 12–13PMK No. 197/PMK.03/2013, Pasal 1, 4

    ≈ Rp 212 млн (≈ $13 000) единовременно на типичную сделку 4,3 млрд IDR

  2. Фаза 2 · Держание

    PPh Final 10% на аренду и PBB-P2

    Долгосрочная жилая аренда облагается финальным PPh 10% от брутто-дохода (PP 34/2017). Это конечный налог — CIT 22% на тот же доход не начисляется благодаря механизму koreksi fiskal negatif. Ежегодный PBB-P2 составляет 0,1% или 0,2% от NJOP. Критическая граница переквалификации: договоры от 12 месяцев, без отельных услуг (уборка, стирка, завтраки), без листингов на OTA (Airbnb, Booking) — иначе доход переквалифицируется в обычный CIT 22% + PPN 11%.

    PP No. 34 Tahun 2017, Pasal 2, 4UU PPh Pasal 4(2)(d)Perda Badung 7/2023 Pasal 8

    Граница переквалификации: договоры от 12 месяцев, без отельных услуг, без OTA-листингов

  3. Фаза 3 · Выход

    PPh Final 2,5% при продаже

    Продажа земли и здания облагается финальным PPh 2,5% от брутто-цены сделки (PP 34/2016 Pasal 2(1)(a)). Налог уплачивается продавцом до подписания AJB у нотариуса PPAT. CIT 22% на capital gain не применяется — доход исключён из базы через ту же koreksi fiskal negatif. BPHTB 5% при продаже платит покупатель-WNI, не PT PMA продавца.

    PP No. 34 Tahun 2016, Pasal 2(1)(a)UU PPh Pasal 4(2)(d)UU HKPD Pasal 47 + Perda Badung 7/2023 Pasal 13

    Совокупная нагрузка на выход: только 2,5% (без CIT 22% на capital gain)

  4. Фаза 4 · Экстракция

    Реинвест дивидендов = 0%

    Распространённый страх «45% на экстракцию» опровергается прямой нормой PMK 18/2021 Pasal 35(2)(c): недвижимость (земля и здание) прямо названа разрешённой формой реинвестирования. Дивиденд, полученный акционером-резидентом Индонезии (SPDN) и реинвестированный в новый объект недвижимости в течение 3 месяцев (OP) / 4 месяцев (Badan) после окончания налогового года, удерживаемый минимум 3 года — освобождается от налога полностью. Отчёт подаётся ежегодно через Coretax Portal (PMK 81/2024 Pasal 374).

    PMK No. 18/PMK.03/2021, Pasal 35(2)(c)PMK 18/2021, Pasal 15, 34, 36PP No. 55 Tahun 2022, Pasal 10PMK 81/2024, Pasal 374

    Реинвест в следующий объект недвижимости в Индонезии → 0% налога на дивиденд

Опровержение главного страха

Миф о «налогах 41–45%»

Брокеры Leasehold и нерелевантные налоговые консультанты суммируют 10% + 22% + 20% WHT + BPHTB и пугают инвесторов «совокупной ставкой в 45%». Это математически ошибочно.

Почему это ошибка

Ключевой механизм индонезийского налогового права — koreksi fiskal negatif (UU PPh Pasal 4(2)). Доходы, облагаемые финальным PPh (аренда, продажа недвижимости), полностью исключаются из базы CIT 22%. Применять обе ставки к одной прибыли нельзя: они взаимоисключающие режимы.

Реальная цепочка

PhaseRateNote
Вход (BPHTB)5% × (цена − Rp 80 млн)единовременно, закладывается в бюджет входа
Аренда (10 лет)10%финальный PPh, без CIT 22%
Выход (продажа)2,5%финальный PPh, без CIT 22% на capital gain
Экстракция (при реинвесте)0%PMK 18/2021 Pasal 35(2)(c): недвижимость = разрешённая форма
Экстракция (без реинвеста)10%для WP OP DN; 20% WHT для нерезидента или ≤10% по DTA

Совокупное бремя при правильной структуризации: ~5% разово на входе + 10% на арендный поток + 2,5% на выходе. Никаких 41–45%.

Финансовая модель

HGB vs Leasehold на 10-летнем горизонте

Два инвестора с $300 000: один покупает готовую виллу в Leasehold (25 лет), второй — землю через PT PMA + HGB. Что происходит через 10 лет?

Leasehold · $300 000

  • Контракт амортизируется: через 10 лет осталось 15 лет
  • Физический износ бетона в тропиках: капремонт 5–15 лет
  • Загрузка вилл в 2026 упала с 75% до 35–40%
  • 20% WHT (UU PPh Pasal 26) для нерезидентов
  • Ликвидность только среди наивных иностранцев

≈ $241 906

Остаточная стоимость контракта, год 10

HGB через PT PMA · $300 000

  • Земля не амортизируется — только капитализация
  • CAGR 10% консервативно (исторический — 12,6%)
  • В hot spots Улувату/Печату — до 15–25% CAGR
  • Конвертация в Hak Milik открывает локальный рынок
  • «Защитная постройка» год 2 нейтрализует риск Tanah Terlantar

≈ $700 310

Капитализация земли, год 10

Точка пересечения: с 4-го года прирост стоимости земли превышает совокупный чистый арендный доход Leasehold.

Разница за 10 лет: ≈ $458 404 в пользу HGB

Исторический контекст

4 цикла рынка земли Бали 2000–2026

Рынок балийской земли прошёл через четыре отчётливых макроцикла, каждый из которых подтверждал выдающуюся резистентность класса активов.

2000–2010

Становление и ранний приток капитала

После азиатского кризиса 1997–98 земля стала экстремально дешёвой для держателей USD. $30/м² в Куте и Семиньяке (2008). CAGR 8–12% несмотря на шоки 2002 и 2005 гг.

2011–2019

Золотая эра инвестиционного бума

В 2011 цены +34% г/г. В Петитенгете/Легиане +50–87,5% за год. $600/м² к 2013 году — х20 за пятилетку. Knight Frank: Бали и Дубай — 2-е место в мире по росту элитной недвижимости (2012, +20%).

2020–2022

Пандемический стресс-тест

Глобальный локдаун не привёл к обвалу цен: ликвидные инвесторы удержали активы. Бали закрепил статус safe haven. Культура work-from-anywhere превратила остров в базу длительной релокации.

2023–2026

Зрелость и V-образное восстановление

6,9 млн иностранных туристов (2025). Средняя цена вилл +51% за 2024→2025 Q1. Colliers: CAGR земли 10–15%, в hot spots 17%. Чангу на плато (+1,1% QoQ), драйвер смещён в Улувату и Печату (CAGR 15–25%).

Источники: Colliers International (2026), Knight Frank The Wealth Report, REID independent database, Bank Indonesia IHPR, Real Estate Indonesia (REI)

Готовы перейти от теории к структурированию сделки?

Получите персональный расчёт по конкретному участку: финмодель на 10 лет, налоговую раскладку, план экзита.

Запросить меморандумОбсудить в Telegram
Investor Dossier — Налоговый и правовой меморандум | Platform Estate